Immobilien Portfoliobewertung

Die Portfoliobewertung ist eine kostengünstige Möglichkeit, größere Immobilienbestände zu bewerten. Eine schnelle und genaue Analyse wird nach internationalen Bewertungskriterien bzw. Standards angelegt, um kurzfristig Werte und Risikofaktoren zu bestimmen die für eine Kreditvergabe maßgeblich sein kann. Sie ist ein Instrument der Risikofrüherkennung und wird anhand eines Scorings für eine strukturierte Einschätzung innerhalb eines transparenten Chancen/Risiken-Profils genutzt.

Verfahren

Eine Portfoliobewertung wird für Gesamtpakete von Immobilien erstellt durch Clusterung oder Sektionierung anhand von Discounted Cash Flow Analysen (DCF) und weiteren Verfahren. Je nach Anforderung werden auch Methoden herangezogen wie z.B. Appraisal and Valuation Standards (RICS), Liquidationswertverfahren, Residualwertverfahren, Monte-Carlo-Verfahren, TEGoVA (The European Group of Valuers' Associations).

Die Bewertung erfolgt i.d.R. in mehreren Schritten, beginnend mit einer Analyse des vorhandenen Immobilienpaketes und einer anschließenden Bewertung nach DCF-Berechnungen. Darauf folgend werden in einem Rating nach bestimmten Einzelkriterien und Gewichtung die jeweiligen Objekte innerhalb des Portfolios gemessen. Hierzu gehören außer spezifischen Kriterien auch die Mikro- und Makrolage, Objektqualität von Cash-Flows und Marktwert. Nach dessen Abschluss werden in einem weiteren Schritt die Kennzahlen des Objektratings zu einem Scoring-Modell überführt, in dem sich alle Immobilien des Portfolios mit den einzelnen Kenngrößen befinden.

Als letzte Maßnahme erfolgt die genaue Analyse des Scorings mit entsprechender Auswertung auf Basis der für den Auftraggeber entscheidenden Kriterien und einer Empfehlung für weitere Schritte.

Der Auftraggeber erhält hiermit wertvolle Daten und Erkenntnisse, welche Immobilien des Bestandes in die Planungsstruktur passen, welche optimierbar sind, welche strategisch nicht geeignet sind sowie Durchleuchtung von Risiken.

Wann werden Immobilien-Portfolios u.a. erstellt?

Bei Portfoliotransaktionen (Verkauf von Immobilien oder von Anteilen)
Bei Finanzierungen
Bei Bilanzierungen. Für Konzernabschlüsse von kapitalmarktorientierten Unternehmen (seit 1. Januar 2005 Verpflichtung nach IAS)
Bei Unternehmensveränderungen
Bei Verbriefung