Sachverständiger / Gutachter


Noch vor kurzer Zeit waren der Großteil der Aufträge von Gerichten oder Banken veranlasst. Heute sind über 50 Prozent der Auftraggeber Privatpersonen oder Unternehmen, die von einem unabhängigen Sachverständigen wissen wollen, wie viel ihre Immobilie Wert ist. Immer mehr Verbraucher lassen vor dem Kauf oder Verkauf den Wert der Immobilie von unabhängigen Sachverständigen durch ein Gutachten bestimmen.

Bei Ehescheidungen oder Erbenauseinandersetzungen, zu Beleihungszwecken oder bei Konfrontationen mit dem Finanzamt - eine Bewertung gibt Sicherheit über den Verkehrswert (=Marktwert) der Immobilie. Oft stellt die Immobilie den größten Vermögenswert dar, aus diesem Grunde wollen die Eigentümer sicher sein und beauftragen einen unabhängigen Sachverständigen mit der Ermittlung des Wertes. Bei Erbauseinandersetzungen lassen sich mittels eines Gutachtens die häufigsten Fälle schlichten.

Nahezu unverzichtbar ist diese unabhängige Wertfeststellung immer dann, wenn die eine Partei den Grundbesitz erbt und die andere Partei ausgezahlt werden soll. Mit einem Schiedsgutachten kann man oft verhindern, dass die Streitparteien Anwälte und Gerichte einschalten, welches die Abwicklung extrem verzögert und auch unangemessen hohe Kosten verursacht.

Insbesondere bei älteren Gebäuden, wenn in den letzten Jahren keine Modernisierungen erfolgten, ist es für den Laien fast unmöglich, den Wert zu bestimmen. Auch bei halbfertigen Gebäuden oder im Ausbau befindlichen Häusern ist es kompliziert, die schon erbrachten und noch zu leistenden Handwerkerarbeiten genau zu taxieren.

Bezeichnung "Sachverständiger" ist in Deutschland rechtlich nicht geschützt. Die Folge: Auch weniger oder nicht ausreichend qualifizierte Personen bezeichnen sich so. Die Qualifikation eines Sachverständigen muss sich durch überdurchschnittliche Kenntnisse und Erfahrungen im betreffenden Sachbereich auszeichnen. Die besondere Sachkunde eines Sachverständigen/Gutachters beruht insbesondere auf drei Grundpfeilern:
 

  • die Ausbildung
  • die Praxiserfahrung
  • und die Fortbildung

Die Objektivität eines Sachverständigen ist von entscheidener Bedeutung! In der Regel wird sein Gutachten nicht nur vom Auftraggeber gelesen, sondern auch von Dritten (z.B. Bänkern, Kaufinteressenten) gelesen, die auf die Richtigkeit des Gutachtens vertrauen und möglicher Weise auf dieser Grundlage Entscheidungen treffen werden. Aus diesem Grunde  hat der Sachverständige sein Gutachten unter der objektiven Würdigung der rechtlichen Gegebenheiten, der tatsächlichen Eigenschaften und sonstigen Beschaffenheiten des Grundstücks, ohne Rücksichtnahme auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse seines Auftraggebers zu erstellen.

Im Gegensatz zu anderen Beratungsberufen (wie z.B. Rechtsanwälten), welche ihr Arbeitsergebnis auf die Bedürfnisse ihres Mandanten abstellen, hat der Sachverständige das Ergebnis seiner Arbeit - unanhängig von der Ergebniswünschen seiner Auftraggeber - unparteiisch und objektiv zu ermitteln. Aus diesem Grunde wird eine wirtschaftliche Unabhängigkeit von seinen Auftraggebern gefordert und im Rahmen seiner Bestellung (durch die IHK oder auch Architekten- oder Ingenieurkammer) zum öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen auch regelmäßig geprüft.

Für die Erstellung von Verkehrswertgutachten sind darüber hinaus zahlreiche Kenntnisse aus verschiedenen Fachgebieten erforderlich, welche der Sachverständige insich vereinen muss! Möglicher Weise steht er vor der Aufgabe ein Grundstück  zu bewerten, welches zum Beispiel mit einer Gewerbeimmobilie bebaut wurde, welche erkennbare oder auch versteckte Baumängel und Bauschäden aufweist, zudem ist im Grundbuch ein Nießbrauchrecht eingetragen und im Altlastenkataster der Stadt wird das Grundstück als Verdachtsfläche aufgeführt.  (kein konstruierter Fall, sondern ein Fallbeispiel aus meiner Bewertungspraxis!) In diesem Fall ergeben sich eine Vielzahl von Detailfragen, die nur durch eine entsprechende Fachkompetenz beantwortet werden können.

Die Beurteilung der Bauschäden und Baumängel und deren Beseitigungskosten kann durch einen Architekten, Bauingenieur oder Bausachverständigen vorgenommen werden. Die Auswirkungen des Nießbrauchrechtes auf den Verkehrswert des Grundstückes kann durch einen Juristen und Wertermittler beurteilt werden. Ob tatsächlich Altlasten vorhanden sind und wie hoch deren Beseitungskosten sind, kann nur ein sepzialisierter Sachverständiger wie z.B. ein Umweltingenieur oder ein sepzialisierter Geologe untersuchen. Die Nachhaltigkeit der tatsächlichen Mieteinnahmen sowie die Höhe der Betriebs- bzw. Bewirtschaftungskosten, welche durch das Grundstück verursacht werden oder notwendig sind, kann ein Betriebswirt, ein Immobilienmakler oder Wirtschaftsingenieur ermessen.


In den fett gekennzeichneten Fachbereichen ist dieses Sachverständigenbüro ausgebildet. Für diese Wertermittlung wurde jedoch noch ein zusätzlicher Experte (Geologe) hinzugezogen. Ein Sachverständiger muss eben auch seine Grenzen kennen.

Zum Fachwissen eines (studierten) Wertermittlungssachverständigen gehören Kenntnisse aus verschiedenen Teilgebieten. U.a. zu nennen sind Kenntnisse aus der Volks- und Betriebswirtschaft, dem Bauwesen, dem Planungs- und Baurecht, dem Liegenschaftswesen, der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, sowie der Finanzmathematik.

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Kai-Uwe Klinger-Vogt
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