Arten von Verkehrswertgutachten

Die verschieden Arten von Verkehrswertgutachten sind immer im Zusammenhang mit dem Auftragszweck zu betrachten. Der Auftragszweck kann u.a. darin bestehen, das eine:


     

    • Wertfeststellung zur Vermögensübersicht
    • Kaufpreisfeststellung wegen einer Verkaufsabsicht
    • Kaufpreisüberprüfung wegen Erwerbsabsicht
    • Verkehrswertermittlung im Rahmen einer Erbenauseinandersetzung
    • Anfangswertbestimmung im Rahmen einer Ausgleichsbetragsforderung (Sanierungsgebiet)
    • Verkehrswertbestimmung zur Kaufpreisfinanzierung
    • Wertfeststellung im Rahmen eines Entschädigungsverfahrens
    • Wertfeststellungen im Rahmen einer Unternehmensbewertung
    • Wertbestimmung für die Versicherung (z.B. Brandversicherung)
    • Nachweiß des niederen Wertes im Zusammenhang mit der Erhebung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer.

 

festgestellt werden soll. In vielen Fällen der Wertermittlung bedarf es eines schriftlichen Gutachtens. Derartige schriftliches Gutachten können in folgender Form erstattet werden:

 

    • als ausführliches, detailliertes und zweifelsfrei nachvollziehbares Gutachten,
    • als Kurzgutachten
    • als Sammelgutachten bei der Bewertung von meheren Objekten mit vergleichbaren Merkmalen
    • Als Formulargutachten oder
    • durch bloße "Mitteilung des Ergebnisses" der Expertise ohne nähere Begründung.


    Das Sammelgutachten findet meist bei größere Wohnanlagen Anwendung, wobei lediglich objekttypische Wohnungen einzeln bewertet werden. Die Ergbenisse werden dann auf die restlichen Wohnungen gegebenenfalls durch korrigierende Zu- und Abschläge für abweichende Besonderheiten übertragen.

    Das Formulargutachten nimmt im Rahmen wird häufig bei Kaufpreisüberprüfungen, bei (einer friedlichen) Erbenauseinandersetzungen und zum Zwecke der Vermögensübersicht einen besonderen Stellenwert ein. Diese schriftlichen Gutachten werden im Schwerpunkt immer dann eingesetzt, wenn das Gutachten keine formelle Rechtskraft gegenüber Ditten entwickeln muss. Beispiel: Der Auftraggeber besitzt ein Einfamilienhaus, welches aus Altersgründen verkauft werden soll. Für den Auftraggeber sind zwei wirtschaftliche Fragestellungen von besonderen Interesse: welcher Kaufpreis lässt sich maximal realisieren und mit welchem Erlös kann auf jeden Fall gerecht werden, weil sich daraus die Frage des Finanzierungsvolumens für den Ankauf einer Folgeimmobilie ableiten lässt.

    Eine bloße "Mitteilung des Ergebnisses" der Untersuchung dürfte nur dann möglich sein, wenn die Parteien von der Sachkompetenz des Gutachters überzeugt sind, es sich um besonders eilbedürtige Fälle handelt und der oder die Beteiligten Kosten sparen möchten.

    Zur rechtssicheren Begründung eines Anspruches, eines Wertes der im Rechtsverkehr zu beweisen ist, ist immer ein ausführliches, detailiertes und zweifelsfrei nachvollziehbares, schriftliches Gutachten erforderlich. Ein ausführliches (Lang)gutachten ist hier zu empfehlen. Kurz- und Formulargutachten sind denkbar. Letzteres ist nach meiner Auffassung jedoch nicht zu empfehlen. Die Mitteilung des Ergebnisses ohne substanzielle Argumentation alleine stellt kein ausreichendes Begründungsmittel dar.


     

    Schriftliche Gutachten stellen sind die Hauptform der Gutachtenerstellung dar, gleichwohl können die Fachkenntnisse des Sachverständigen auch mündlich dargelegt werden. Ein mündliches Gutachten kann das gewünschte Ziel möglicherweise genauso gut erreichen, manchmal vielleicht sogar besser. Gerade beim mündlichen Gutachten besteht für die Parteien bzw. die Betroffenen die Möglichkeit, Unklarheiten durch Rückfragen zu kären. Auch für den Sachverständigen kann es einfacher sein, durch mündliche Erläuterungen den gewählten Bewertungsgang aufzuzeigen und nachvollziehbar darzustellen. Bedenken und Fragen können mit den Parteien vor Ort besprochen und die Würdigung von Einwendungen zufrieden stellender vermittelt werden.
     

    Diese Form der Gutachtenerstellung findet vorrangig in folgenden Fällen Anwendung:


     

    • geforderte Bedürftigkeit durch den Auftraggeber,
    • Bestätigung eine ansich klaren Bewertungsfalls durch einen Fachmann,
    • Wunsch nach Kostenersparnis.
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Kai-Uwe Klinger-Vogt
Torfstecherring 10 - 67067 Ludwigshafen


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