Renditeobjekte und Anlageimmobilien

Wo rentiert es sich im Rhein-Neckargebiet zu investieren?


Im Immobiliengeschäft sind Renditeobjekte und Sanierungsobjekte in guten Lagen gefragter denn je. Vielerorts rechnet es sich – auch aufgrund niedriger Zinsen – in dieses Geschäft einzusteigen. Aber damit diese Kapitalanlage auch lohnenswert ist, bedarf es einer genaueren Betrachtung des Objektes. Hier stellen sich Fragen wie Chancen und Risiken einer langfristigen Vermietbarkeit, besteht Sanierungsbedarf und wenn ja, wie ist dieser abzuschätzen? Wie sieht es langfristig mit der wirtschaftlichen Entwicklung aus? Natürlich gibt es noch wesentlich mehr Faktoren, die mit einfließen und letztendlich ausschlaggebend sind, ob solch eine Immobilie ein Renditeanlage ist oder nicht.

Rendite und Wertentwicklung

Erstes und oberstes Kriterium bei einem Renditeobjekt das als Anlageimmobilie genutzt werden soll, ist eine solide und vermietungsrenditesichere Immobilie, die das vorhandene Kapital in krisenreichen Zeiten sichert und den Wert steigert. Aus diesem Grund sollte man sich vor dem Kauf der Immobilie umfassend informieren lassen. Ziel ist es, das die Immobilie als Kapitalanlage langfristig steigende Mieteinnahmen garantiert und zusätzlich mit einer Wertsteigerung verbunden ist. Eine gute Vermietbarkeit ist das A und O einer erfolgreichen Wertentwicklung von der betroffenen Immobilie. Im Zweifelsfall sollte man sich vor dem Immobilienkauf von erfahrenen Maklern informieren lassen. Ob eine Immobilienanlage eine Wertsteigerung bringt, hängt im Wesentlichen davon ab, wie die Infrastruktur des betroffenen Wohngebietes ist. Gibt es hier Firmen, die investieren, ist die Immobilie mit einer guten Verkehrsanbindung versehen, dies alles ist von entscheidender Bedeutung, damit die Kapitalanlage auch noch nach vielen Jahren lukrativ ist. Selbstverständlich sollte das nähere Umfeld ansprechend sein, sonst läuft man in Gefahr, bei einer Wirtschaftskrise oder Arbeitslosigkeit, ein Abwandern der Bevölkerung zu erleben, was sehr schnell zu einem Überangebot an Immobilien führen könnte.

Trend zu lukrativen Immobilieninvests

Mit dem Erwerb einer Immobilie hat man eine langfristige stabile Wertanlage. Es lohnt sich in Immobilien zu investieren, und die Wirtschaftsdaten zeigen auch, dass sich immer mehr Anleger für diese Art entscheiden. Denn wenn die Immobilie klug ausgewählt und verwaltet wird, ist sie als Kapitalanlage sicher und absolut renditestark. Viele Immobilienkäufer denken an die Zukunft, die sie absichern möchten und möchten das Vermögen in Form einer Immobilie an die nächste Generation weitergeben.

Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie?

Die Rendite wird berechnet nach der Formel:

Jahresnettomiete multipliziert mit 100 und dividiert durch den Nettokaufpreis. Dazu nachstehendes Beispiel: Nettoverkaufspreis der Immobilie = 450.000 €, Nettomieteinnahme (bei voller Vermietung) 38.000 €, dann erfolgt die Nettorendite Berechnung: 38.000 x 100 : 450.000 = 8,44 Bei diesem Beispiel liegt die Netto Rendite also bei 8,44 Prozent.

 

Welche Lagen sind gefragt?

Die meisten Menschen träumen heute von einer Wohnung, oder sogar dem schmucken Eigenheim in einer Traumgegend. Ist der Trend bei einigen das hübsche Eigenheim im Grünen, geht der Trend bei anderen in die umgekehrte Richtung nämlich die pulsierende Großstadt. In-Bezirke können sehr schnell wieder „out“ sein, weil sich die Szene neu orientiert hat und das In -Viertel in ein anderes Viertel verlegt hat. Für viele Menschen ist es wichtig dass in unmittelbarer Nähe der Wohnung die Infrastruktur optimal ausgebaut ist. Sie wollen sowohl den Lieblingsitaliener gleich um die Ecke haben, aber der Weg zur Arbeit sollte auch möglichst kurz sein. Für Berufstätige ist es wichtig, dass die Immobilie so liegt, dass die Kinder kurze Wege zur Schule haben und das es genügend Einkaufsmöglichkeiten in unmittelbarer Umgebung geben. Wohnungen mit Top-Lagen in der Innenstadt sind immer heiß begehrt, denn sie bieten die genannten Kriterien in den meisten Fällen.
Wer jedoch idyllisch leben möchte, aber trotzdem nicht die Vorteile der Innenstadt vermissen möchte, derjenige bevorzugt gerne eine Immobilie in einem attraktiven Vorort. Vorsicht ist hier geboten, denn so manche später gebaute Umgehungsstraße, hat schon oft den Traum vom idyllischem Wohnen wie eine Seifenblase platzen lassen.

Sichere Lagen im Rhein Neckar Gebiet

Infrastruktur, trendige Wohnviertel, Stadtlage oder eher auf dem Land: es gibt bestimmte Orte bzw. Stadtteile, die aufgrund langjähriger Entwicklung einfach nicht an Wert verlieren und es wahrscheinlich auch nie tun werden. In Kombination mit einer bestimmten Immobilie (vorausgesetzt in gutem Zustand), kann man nicht viel falsch machen und sich sicher sein, den ursprünglichen Kaufpreis zuzügl. Wertzuwachs immer zu erhalten. Welche Immobilien oder Orte sind das im Bereich Weinheim, Heidelberg, Mannheim, Ludwigshafen, Neustadt, Bad Dürkheim usw.?

Z.B. Heidelberg: weltweit bekannt und von Touristen überströmt, wer hier das Glück hat im Bereich der Altstadt eine Altbau Immobilie zu einem adäquaten Preis erstehen zu können, kann sich getrost zurück lehnen. Ein anderer Grund ist, dass Heidelberg eine Universitätsstadt ist. Anders als bei Industriestädten, ist hier die Vermietbarkeit recht sicher.

Z.B. Mannheim: kein Stadtteil in Mannheim ist so begehrt wie die Oststadt und der Lindenhof. In Immobilienanzeigen finden Sie meist Wohnungen oder Häuser aus den 50er/60er Jahren oder fast neu. Ein Stilaltbau in diesen Stadtteilen zu einer erschwinglichen Miete zu bekommen, ist fast unmöglich. Altbauwohnungen in der Oststadt werden meist „unter der Hand“ vermittelt.

Z.B. Ludwigshafen: Wer hier auf der Parkinsel etwas kaufen oder mieten möchte, wird lange suchen müssen. Dementsprechend sind die Kaufpreise bzw. Mietpreise, wenn etwas frei wird!

Welche Mietobjekte sind gefragt?

An erster Stelle der Mietobjekte liegt sicherlich die Eigentumswohnung, die in der Großstadt, der Renner unter den Immobilien ist. Gleich gefolgt von der kleinen Doppelhaushälfte an den Randbezirken.

Mietpreisentwicklung Deutschland

Bei der Nettokaltmiete, dabei handelt es sich um Miete ohne Nebenkosten, hat sich in den letzten Jahren die Mietpreisentwicklung in Deutschland etwas weniger verteuert, als die Verbraucherpreise insgesamt gestiegen sind, d.h. die Mieten stiegen stetig. Allerdings gibt es sehr deutliche Unterschiede in einzelnen Regionen von Deutschland. Der durchschnittliche Mietpreis für eine 65 qm Wohnung beträgt in Deutschland 5,91 € pro qm. Dieser Wert hat sich im vergangenen Jahr um 1,7 Prozent erhöht. München liegt bei der Mietpreiserhöhung an erster Stelle im Städte-Ranking mit einen Preis pro qm von 9,81 €. Bei der Mietpreisentwicklung kann man ganz deutlich ein Süd-Ost-Gefälle erkennen. Unter den Top 30 findet sich keine ostdeutsche Stadt.

Was rechnet sich eher, Eigentumswohnung oder Mehrfamilienhaus?

Am günstigsten ist die kleine Eigentumswohnung. Sie eignet sich vor allem für Investoren mit überschaubaren Vermögensverhältnissen. Am sichersten gilt hier eine Wohnung mit einer Quadratmeterzahl zwischen 65 und 85 qm. Ein eigenes Haus ist in der Regel teurer als die Eigentumswohnung. Bei einem Mehrfamilienhaus erzielt der Investor oft eine höhere Rendite, weil der Quadratmeterpreis pro Wohnung gesenkt wird. Allerdings muss bei Mehrfamilienhäusern der höhere Verwaltungs- und Arbeitsaufwand berücksichtigt werden.

Steuerersparnisse

Die selbst genutzte Immobilie wirkt sich nicht steuermindernd aus. Wer über ein sehr hohes Einkommen verfügt, kann durch die Vermietung der Immobilie die entstehenden Kosten steuermindernd absetzen. Einen weiteren steuerlichen Vorteil erreicht man durch die Afa des Kaufpreises. Hier muss allerdings beachtet werden, dass nur das Haus oder die Wohnung abgesetzt werden kann, nicht aber das Grundstück.

Fazit, welches ist das ideale Renditeobjekt, Anlageobjekt bzw. Sanierungsobjekt für den Raum Rhein-Neckar?

Nun kommt es darauf an, welchen Weg Sie gehen möchten. Eine Immobilie in einer „sicheren Lage“ wie z.B. die Oststadt in Mannheim werden Sie höchstwahrscheinlich nicht zu einem Schnäppchenpreis bekommen. Denn je höher der Kaufpreis, desto niedriger die Rendite. Andererseits haben Sie hier eine sichere Anlage mit Wertzuwachs.

Sie können evtl. eine Immobilie mit guter Vermietung in einem nicht so berühmten Stadtteil zu einem sehr günstigen Preis erstehen mit daraus folgender hohen Rendite. Aber Vorsicht, Sie müssen sich diese Wohnung oder Haus genau ansehen, nicht nur in Bezug auf den Objektzustand sondern vor allem auch wegen der Zukunftsentwicklung der Umgebung.

Bei Sanierungsobjekten sollten Sie selbst Experte aus dem Baubereich sein oder andernfalls unbedingt einen Experten hinzuziehen. Sanierungskosten die aufgrund falscher Einschätzung ins Bodenlose gehen, sind nicht selten. Sie sollten vor einer Investition in eine Immobilien-Anlage unbedingt die Meinung bzw. Gutachten eines Experten einholen. Dies könnte z.B. im Rahmen eines Mietwertgutachtens und/oder Verkehrswertgutachten erfolgen. Eine Immobilienschätzung bzw. Verkehrswertgutachten auch hinsichtlich der späteren Vermietung bzw. Veräußerung nach Teilung von Einheiten sollten Sie unbedingt in Erwägung ziehen. Die Kosten für diese "Sicherheit" betragen ein Bruchteil im Verhältnis zum finanziellen Risikio.
 


Hier einige Tipps, die Sie vor Kauf unbedingt beachten sollten:

  • Baujahr/Bauweise (Altbau, Neubau, 70er Jahre …?)
  • Lage der Immobilie (Stadt mit starker/schwacher Wirtschaftskraft, Universitätsstadt, an einer befahrenen Straße oder Seitenstraße …?)
  • Objektzustand (gibt es Sanierungsstau, Baumängel, Zusatzkosten, Energetik …?)
  • Objektausstattung/Wohnqualität (gibt es Tageslicht im Bad, Badewanne, Balkon, Garten, Parkett, Garage, helle Räume, gute Schalldämmung zu den Nachbarn …?)
  • Schnitt der Wohnung (guter Schnitt oder verwinkelt, kleine Räume, lange Gänge …?)
  • Umbaumöglichkeiten (kann man evtl Wände versetzen wenn notwendig …?)
  • Entwicklung der Umgebung (wie sieht es mit der Tendenz der Wirtschaftsentwicklung aus?)

 

Kai-Uwe Klinger-Vogt
Torfstecherring 10 - 67067 Ludwigshafen


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