Über die Qualität von Sachverständigen-Gutachten


Vor allem im Wohnsegment gerät die Immobilienbewertung in Deutschland immer mehr unter Preis- und damit unter Qualitätsdruck.

Der Immobilienverband IVD beipielsweise warnt bereits vor einem schleichenden Verfall der Qualitätsansprüche bei der Bewertung von Immobilien. Dem Verband zufolge liegt ein Grund hierfür darin, dass einige deutsche Banken zunehmend die Honorarverorsnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) bei Gutachten aushebeln und nur verschwindend geringe Honorare zu zahlen bereit sind. Zugleich fordern die Banken immer höher qualififizierte und entsprechend zertifizierte Gutachter - Anspruch und Wirklichkeit stehen hier in einem deutlichen Widerspruch zueinander.

Zwar ist das Niveau deutscher Gutachten im internationalen Vergleich noch relativ hoch, vor allem bei gewerblichen Immobilien. Bei Wohnungen wird jedoch mit dem Thema seit kurzem zu leichtfertig umgegangen. Gerade vor dem Hintergrund der Finanz- und Wirtschaftskise wäre es zwingend notwendig, bei der Ermittlung von Verkehrs- und Beleihungswerten die ansprüche an die Bewertung sogar noch zu erhöhen. Oft ist jedoch das Gegenteil der Fall: Um Kosten zu senken, entfällt vor allem die Besichtigung vor Ort häufig. Die Gutachten werden entsprechend ohne detaillierte Orts- und Objektkenntnisse erstellt. (In Ausnahmefällen ist das möglich, wenn es sich um eine neuwertige Immobilie handelt und wenn nur ein bereits vorhandenes Gutachten aktualisiert werden soll). Eine Erstbewertung einer Liegenschaft kann ohne Ortstermin (oder schlimmer noch via Internet) nicht zu einem mangelfreien Gutachten und damit folgerichtig auch nicht zum Verkehrswert führen. Die einschätzung des Instandhaltungsaufwands oder die Überprüfung der in der Realität teilweise vom Plan abweichenden Flächenangaben sind in solchen Fälllen ebenso so wenig möglich, wie die Feststellung eines Instandhaltungsrückstandes oder vorhandener Baumängel und Bauschäden. Auch der Ausstattungsstandard kann so nicht zuverlässig und zweifelsfrei erfasst werden. Außerdem wird die unmittelbare Umgebung, die auf den Wert eines Grundstücks einen wesentlichen Einfluss haben kann, nur auf dem Papier begutachtet.

Insbesondere bei der Beleihungswertermittlung spielt jedoch die tatsächliche Situation der Immobilie und der Umgebung eine enorm wichtige Rolle, wenn Banken realistische und sichere Obergrenzen für die mögliche Beleihung feststellen wollen. Um hier den Sicherheitsaspekt zu stärken, wurde im Jahr 2006 die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) eingeführt. Sie regelt unter anderem, dass der beleihungswert den Marktwert nicht übersteigen darf. Danach hat die Bewertung vorsichtig und unter Berücksichtigung der Merkmale des Objekts zu erfolgen. Ein leichtfertiger Umgang mit der Verordnung konterkariert des Sicherheitsaspekt nachhaltig.

Die aktuelle Praxis der sogenannten Formulargutachten stützt sich an der Stelle der Begutachtung vor Ort in erster Linie auf die vorliegenden Gebäude- und Research-Daten. Die Datenanalyse ist zwar durchaus wichtig und auch hinsichtlich ihrer Systematik und Kriterien konsistent, lässt jedoch je nach Aktualität der Datengrundlage nun mehr oder weniger zeitversetzte Aussagen zu. Ohne besichtigung kann die zu drastischen Fehleinschätzungen von Liegenschaften führen. In Frankfurt beziehungsweise Stuttgart sind Fälle bekannt, wo der am Schreibtisch (Desktop) ermittelte Wert von dem später durch eine Besichtigung korrigierter wert um bis zu 40 Prozent abgewichen ist. Die Einsparungen durch Niedrigstvergütungen der Gutachter können für den Auftraggeber durch solche Fehleinschätzungen mehr als nur zunichte gemacht werden.

Stand: 19.04.2009
 

Kai-Uwe Klinger-Vogt
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