Mietwertgutachten


Mit einem Mietwertgutachten wird die Höhe eines angemessenen Mietzins für eine Immobilie (Wohn- und Gewerberaum) ermittelt. Sofern es sich um preisgebundenen Wohnraum im Sinne der 2. Berechungsverordnung handelt, spricht man von der Ermittlung der Kostenmiete bzw. der Wirtschaftlichkeitsberechnung oder der Berechnung der laufenden Aufwendungen.

 

Bei den Auftraggeber von Mietwertgutachten unterscheide ich zwischen Gerichts- und Privatgutachten (wobei das Schiedsgutachten eine spezielle Form des Privatgutachtens darstellt). Die Auftraggeber von Gerichtsgutachten sind einmal die Zivilgerichte, die Strafgerichte sowie die Finanzgerichte. Als private Auftraggeber kommen Behörden, Banken und öffentliche Institutionen ebenso in Betracht wie Gemeinden und einzelne Privatpersonen selbst.

 

Schiedsgutachten setzen die Vereinbarung einer sog. Schiedsklausel in den Mietverträgen voraus. In der Theorie wäre dies bei allen Arten von Mietverträgen möglich. In der Praxis ist das Schiedsgutachten jedoch nur bei gewerblichen Mietverträgen von Belang.

 

Bei Wohnraummietverträgen sind vom Gesetz abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters in der Mehrzahl der Fälle unwirksam. Im Mieterhöhungsgesetz (MHG) war dies in § 10 Abs. 1 geregelt. Nach der Mietrechtsreform (zum 01.09.2001) ist dies bei den einzelnen Paragrafen des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) explizit erwähnt. Eine Schiedsklausel könnte also allenfalls so ausgelegt werden, dass maximal die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 BGB zugesprochen werden kann.

Nutungsentschädigungen orientieren sich oftmals an den üblichen Mietentgelten. Im Scheidungsrecht stellt z.B. die Bewertung eines Nutzungsrechtes bzw. die Bewertung des geldwerten Vorteils durch die Nutzungsmöglichkeit der ehelichen Wohnung oder Hauses eine Besonderheit dar. Hier kann die Aufgabenstellung bzw. der Gutachtenzweck zu unterschiedlichen Ergebnissen führen. Stellt sich die Frage nach dem geldwerten Vorteil, den der Ehegatte dadurch hat, dass er das gemeinsame Einfamilienhaus weiterhin bewohnt, so ist eine andere Bewertungsmethode erforderlich, als bei der Frage, welchen finanzielle Vorteile dem vermietenden Eigentümer dieses Hauses zuzurechnen ist. Im ersten Fall, ist der übliche Mietwert zu berechnen, beim zweiten Fall ist jedoch der nachhaltig erzielbare Reinertrag, also die eingehende Miete abzüglich der Bewirtungskosten (ohne die Abschreibung) zu ermitteln.

Mietminderungsgutachten stellen ein spezielles Gebiet dar, welches besondere Berwertu´ngsmethoden verlangt. Insbesondere, wenn unberechtigte Eigenbedarfskündigungen erfolgen oder Mieter gezwungen sind, ihre Wohnung aus welchen Gründen auch immer zu verlassen (z.B. Unbewohnbarkeit, Unzumutbarkeit eines weiteren Aufenthalts wegen gesundheitlicher Beeinträchtigungen usw.), kann es erforderlich werden, das alte und das neue Quartier vergleichend zu untersuchen, um daraus resultierende finanzielle Differenzen zu beziffern. 

 

Derartige Gutachten können als schriftliches Gutachten in folgender Form erstattet werden:

 

    • als ausführliches, detailliertes und zweifelsfrei nachvollziehbares Gutachten
    • als Kurzgutachten
    • als Sammelgutachten bei der Bewertung von meheren Objekten mit vergleichbaren Merkmalen
    • Als Formulargutachten oder
    • durch Mitteilung des Ergebnisses der Expertise ohne nähere Begründung.


    Das Sammelgutachten findet meist bei Mietpreisbewertungen für größere Wohnanlagen Anwendung, wobei lediglich objekttypische Wohnungen einzeln bewertet werden. Die Ergbenisse werden dann auf die restlichen Wohnungen gegebenenfalls durch korrigierende Zu- und Abschläge für abweichende Besonderheiten übertragen.

    Formulargutachten nimmt im Rahmen von Beleihungswertgutachten einen bedeutenden Stellenwert ein, hat aber bei der Mietpreisbewertung bisher keine Relevanz.

    Eine Mitteilung lediglich des Ergebnisses der Untersuchung dürfte nur dann möglich sein, wenn die Parteien von der Sachkompetenz des Gutachters überzeugt sind, es sich um besonders eilbedürtige Fälle handelt und die Beteiligten Kosten sparen möchten.

    Zur Begründung eines Mieterhöhungsbegehrens nach § 558 BGB ist immer ein schriftliches Gutachten erforderlich. Ein ausführliches (Lang)gutachten ist hier zu empfehlen. Kurz- und Formulargutachten sind denkbar. Letzteres ist nach meiner Auffassung jedoch nicht zu empfehlen. Die Mitteilung des Ergebnisses ohne substanzielle Argumentation alleine stellt kein ausreichendes Begründungsmittel dar.


     

    Schriftliche Gutachten stellen sind die Hauptform der Gutachtenerstellung dar, gleichwohl können die Fachkenntnisse des Sachverständigen auch mündlich dargelegt werden. Ein mündliches Gutachten kann das gewünschte Ziel möglicherweise genauso gut erreichen, manchmal vielleicht sogar besser. Gerade beim mündlichen Gutachten besteht für die Parteien bzw. die Betroffenen die Möglichkeit, Unklarheiten durch Rückfragen zu kären. Auch für den Sachverständigen kann es einfacher sein, durch mündliche Erläuterungen den gewählten Bewertungsgang aufzuzeigen und nachvollziehbar darzustellen. Bedenken und Fragen können mit den Parteien vor Ort besprochen und die Würdigung von Einwendungen zufrieden stellender vermittelt werden.
     

    Diese Form der Gutachtenerstellung findet vorrangig in folgenden Fällen Anwendung:
     

     

      • geforderte Bedürftigkeit durch den Auftraggeber
      • Bestätigung eine ansich klaren Bewertungsfalls durch einen Fachmann
      • Wunsch nach Kostenersparnis.


       


    Eine besondere Bedeutung kann das mündliche Gutachten im Gerichtsverfahren gewinnen.

    Um Mieten und Pachten zutreffend zu bestimmen, ist es unabdingbar, mit den örtlichen Verhältnissen und Gegebnheiten aureichend vertraut zu sein. Hierzu reicht es oftsmals nicht alleine die Kenntnis der gegenwärtigen Situation aus. Wissen über Wohn- und Gewerberaummieten aus früheren Jahren kann die Meinung über momentane Verhältnisse festigen. Von entscheidenem Einfluss ist, welche Bedeutung der Markt einzelnen Gegenden und Vierteln beimisst. Eine von fremden als objektiv gute Wohnlage bewertete Gegend kann sich als Problemviertel erweisen, wenn dort möglicherweise das soziale Umfeld nicht ausgewogen ist. Dem ersten Anschein nach durchschnittliche Wohngegenden können sich demgegenüber durch ein besonders hohes Preisniveau auszeichnen. Auch das Wissen über Zukunftsperspektiven ist von Wichtigkeit. Die erwartete Verlegung eines Flughafens, der Bau einer Umgehungsstrasse, die beabsichtige ansiedlung namhafter Firmen, die Planung von attraktiver Bauten und soweiter, können Grund dafür sein, dass ohne vorläufig sichtbare Veränderungen in der Natur, Preisbewegungen festgestellt werden, die bei oberflächlicher Betrachtung nicht erkennbar sind.

    Grundsätzlich ist die Mietpreisbildung das Ergebnis des freien Spiels von Angebot und Nachfrage!
     

    Die wesentlichen Einflussfaktoren auf der Angebotsseite sind:


     

    • die Gestehungskosten des Mietobjekts
    • die kommunalen Gebühren und die Betriebskosten
    • der zu erwartende Gewinn
    • der Umfang des Angebotes selbst,
    • das Verhaten der Nachfrager.
       

     

    Die Nachfrage wird alleine durch das Marktverhalten der Nachfrager bestimmt, welches wiederum durch folgende Gegebenheiten beeinflusst wird:

     

     

     

    • Das verfügbare Einkommen
    • Selbstverwirklichung und persönliche Wünsche (die Lust auf Reisen oder der Wunsch nach Konsumgütern kann größer sein als der Wunsch nach den eigenen vier Wänden) "Hotel Mama.
    • Das Gewähren oder Fehlen von Mietzuschüssen
    • Die Bevölkerungspolitik, bzw. ein steigen oder Fallen Bevölkerungszahl
    • Die Furcht vor Arbeitslosigkeit
    • Konjunkturelle Gegebenheiten (Wirtschaft, Preisentwicklung, Publikationen in der Presse, mangelnde steuerliche Anreize)
    • Restriktive Mietgesetzgebung Maßgeblich für den Mietpreis ist auch das Verhältnis bzw. die Wechselwirkung zwischen Angebot und Nachfrage!
       


     

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Kai-Uwe Klinger-Vogt
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